실거래가가 비슷한 아파트와 단독주택의 올해 보유세가 많게는 6배 가량 차이나는 것으로 확인됐다. 단독주택의 공시가격이 실거래가의 20%도 반영하지 못하는 경우도 있었다.
주택 유형별, 가액별로 공시가격의 시세 반영률이 천차만별이고 이에 따라 보유세의 누진적 과세 기능이 제대로 작동하지 않고 있지만, 정부가 공시가격 현실화 로드맵을 폐지키로 하면서 과세 형평성을 맞추는 동력이 떨어질수 밖에 인스타 팔로워 없다는 지적이 나온다.
경향신문은 2일 한국도시연구소에 의뢰해 2020년과 2024년 서울·경기·부산의 아파트와 단독주택 각각 21곳의 실거래가와 공시가격, 올해 부과될 보유세 추정치(재산세+종합부동산세)를 비교했다. 보유세는 1가구1주택자에게 올해 적용되는 세법을 기준으로 계산했다.
조사 결과, 실거래가가 비슷할 경우 단독주택이 아파트보다 공시가격이 훨씬 더 낮게 책정됐다. 이 경우 아파트 보유자는 단독주택 보유자보다 더 많은 세금을 내게 된다.
경기 과천시 래미안슈르 아파트(전용면적 84㎡)와 부산 부산진구 범전동 단독주택(연면적 297㎡)은 지난해 각각 14억7200만원과 14억7000만원에 실거래 됐다. 그러나 공시가격은 아파트(8억6200만원)가 단독주택(2억4900만원)보다 3.4배 더 높았다.
기준점이 달라지니 내야 할 세금의 크기도 달라졌다. 아파트 보유자가 올해 내야 할 보유세는 142만원이지만, 단독주택 보유자의 보유세는 24만원에 불과했다. 같은 가격대의 주택인데도 아파트 소유자가 단독주택 소유자보다 보유세를 6배 가량 더 내게 되는 것이다.
이는 이 단독주택의 실거래가 인스타 팔로워 반영률(16.9%)이 비교대상 아파트(58.6%)에 비해 현저히 낮았기 때문이다. 정부는 아파트 등 공동주택의 공시가격은 통상 실거래가의 70% 수준에 맞추면서, 단독주택은 개별성이 강해 정확한 실거래가 파악이 어렵다며 공시가격을 보수적으로 산정해왔다.
과천시 주공10단지(전용면적 121.45㎡)와 서울 서초구의 단독주택(연면적 246㎡)도 지난해 실거래가가 24억9500만원, 25억원으로 500만원 차이밖에 나지 않았다. 하지만 공시가격은 각각 16억8400만원과 10억9500만원으로 차이가 컸다. 보유세도 460만원과 200만원으로 2배 이상 차이가 났다.
보유세는 주택 가액이 높을수록 실효세율(실거래가 대비 보유세 비율)도 높아지는 누진적 구조를 가진다는 특징이 있는데, 단독주택에서는 이같은 차이가 거의 발견되지 않았다.
서울 서초구 서초동의 단독주택(연면적 246㎡)은 지난해 25억원에 실거래됐으나, 올해 공시가격은 11억2000만원에 불과했다. 실거래가 반영률은 43.8%로, 공시가격이 실거래가의 절반에도 미치지 못했다. 이 주택 소유자가 올해 내야 할 보유세는 200만원에 불과했다.
반면 지난해 7억1000만원에 실거래된 서울 강북구 미아동의 단독주택(연면적 231㎡)의 올해 공시가격은 4억600만원이었다. 실거래가 반영률은 57.0%로, 정부가 발표한 단독주택 현실화율(53.6%)을 웃돌았다. 이 주택 소유자가 올해 내야 할 보유세는 46만원이었다.
이 주택의 실효세율은 0.07%로 20억원대 서초동 단독주택(0.08%)과 비슷한 수준이었다. 만약 서초동 단독주택 실거래가 반영율이 미아동 단독주택과 동일했다면, 서초동 단독주택은 보유세를 80만원가량 더 내야 했다. 비싼 부동산에 더 적은 세금이 매겨지는 역진적 과세가 벌어지고 있는 것이다.
홍정훈 한국도시연구소 연구원은 서울과 경기, 부산에 있는 단독주택 모두 보유세 실효세율의 가액별 차이가 거의 없는 것으로 나타났다며 더 많이 가진 사람이 더 많이 내는 보유세의 누진적 과세 기능이 제대로 작동하지 않고 있다고 지적했다.
어떤 부동산을 소유하고 있느냐에 따라 달라지는 시세 반영률은 공시가격 제도가 도입된 이후로 줄곧 지적된 문제였다. 이는 2019년 공시가격 현실화 로드맵이 제정된 배경이기도 하다. 공시가격 로드맵은 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리는 한편, 주택 가액이나 유형별로 현실화율 제고 속도를 달리해 편차를 줄이는 것을 목표로 했다.
하지만 윤석열 정부가 ‘국민 세부담’을 이유로 로드맵 전면 폐기를 선언하면서, 이미 존재하는 격차를 어떻게 좁힐지에 대한 구체적인 계획까지 사라졌다는 지적이 나온다
국토부는 공시가격 현실화 계획 폐지는 공시가격 산정에 있어 시세 반영을 부정하는 것이 아니라 인위적인 시세반영률 인상을 폐기하겠다는 것이라며 주택 가액별, 유형별로 ‘키맞추기 작업’을 계속하겠다는 입장이다.
하지만 지역별·가액별 현실화율 목표치를 수립하지도, 공개하지도 않는 상황에서는 조세 형평성을 확보하려는 동력이 떨어질 수밖에 없다는 지적이 나온다.
홍 연구원은 2023년 실거래가도 반영하지 못한 사례가 올해도 다수 발견되는걸 보면 정부 의지를 의심할 수밖에 없는 상황이라며 공동주택 뿐 아니라 단독주택도 실거래 사례를 반영해 공시가격을 산정함으로써 유형별 불균형을 해소해야 한다고 주장했다.